有时候，房地产公司一转型，一辈子就过去了，高楼的客人就像前世的幻影。
位于北京东三环黄金地段的山水文化园，曾经是无数1970年代诞生的豪宅的梦想。凭借区位好、景观好、密度低等诸多优势，连续多年领跑北京豪宅市场。每平方米的单价从2007年的每平方米1万元上涨到2019年底每平方米10万元，相当于一年1万元。然而，困在资金链中，“山水文化园五期二期”一直未完工。不仅如此，毛坯房还被施工单位封存，以示对工程拖欠的不满。山水美术馆与李可染艺术基金会美术 2020年11月4日，展馆底部的店铺入口处张贴了法院的执行通知。执行申请人为长城鑫盛信托，被执行人为山水文苑项目开发商山水文苑凯亚房地产开发有限公司。公司（以下简称凯亚）。
三只信托被套超40亿
由于开发商资金链断裂，长城新生信托这一规模38亿、尚未全部到期的单一类型信托计划提前进入资产处置阶段。还有国民信托和五矿信托也因为被抓而诉诸法律。
一位深度参与上述融资项目的人士告诉记者，除了李哲（董事长）未能进入文旅行业外，造成目前局面的主要原因是他在2018年不愿出售，被不愿意支付9万元。以每平方米的创纪录价格获得预售证书。
从公开判决文件可以看出，三家信托公司与五期第二段一起被抓。负责按照客户的指示行事，不承担主动管理职能。
恒丰银行率先起诉凯亚。法院于 2020 年 1 月 21 日立案。国民信托作为第三方参与。期间因各种原因撤诉后提起上诉。11月10日公布的管辖民事裁定书包括：提到国民信托与凯亚签订《嘉泰第四期单一资金信托抵押合同》，恒丰银行获得债权。
2016年3月，恒丰银行通过国民信托设立“嘉泰四期单一基金信托”，规模2.5亿元，期限2年。到期后，恒丰银行收到了国民信托的原始信托。让债务。
恒丰银行立案后，五矿信托于2020年4月29日向法院申请诉前财产保全，要求冻结凯亚及相关公司的银行账户存款。其他财产。
记者查阅五矿信托官网发现，“五矿信托山水凯亚信托贷款单一基金信托计划”成立于2016年1月27日，规模10.4亿元，期限为3年。目前贷款余额为7.6亿元。
年底，长城鑫盛信托也开始进入对凯亚的强制执行程序，导致法院通知一开始就出现了。
2016年11月22日，长城鑫诚信托作为受托人，于2016年设立“长城鑫盛北京山水文化园专项资产收益权单一基金信托项目”，信托规模38亿元，项目期限5年。年。交易对手为凯亚，联席债务人为山水文苑凯湖房地产开发有限公司。
记者在中国执法信息公开网上查到银行有信托吗，该案于2020年7月8日立案，执行对象为33.7亿。
通知提到，北京市第三中级人民法院已查封开亚名下山水文苑东园1、2、3号楼共34处房产，现将上述房产处分。
仅2016年，凯亚通过信托渠道获得的融资总额就达到了50.9亿元，而且还没有完成。
上述高管透露，目前李哲正在寻求引入合作伙伴盘活未完成项目，同时加快处置存量资产。例如，今年年中，浙江海盐的项目已出售给融创，北京山水雅诗阁服务公寓的全部股权正在出售中。
北京山水文源物业管理服务有限公司出售给和信智慧（北京）物业服务有限公司。
据中国执法信息公开网消息，截至2020年12月11日，李哲因未履行支付义务而执行的债务总额超过36亿元。债权人包括厦门银行北京分行（7607万元）、长城新生信托（33亿元）、浙商银行（2097万元）等；开亚有78件执行案件，除（2020）京03志1676）执行标的为2亿元外，其余标的主要在数千万以上。
深度捆绑房地产的信任“持续爆发”
2008年底，房地产信托产品悄然兴起。当时的信托产品大多与银行挂钩，即银行的理财资金会进入信托公司购买信托产品。很快，信托业2010年的营业收入已经逼近300亿元大关。此后，银信合作由以证券投资信托为主转变为融资信托。
房地产行业的黄金十年，也是信托行业的黄金十年。值得一提的是，渠道业务得益于信托牌照的独特优势。银行资金必须通过信托投资一些受限行业。渠道业务利差有限且透明，增加利润的唯一途径就是扩大规模。
影子银行在中国房地产市场融资中发挥着重要作用。例如，房地产开发商资金短缺。信托公司为房地产开发商拟开发的项目设计理财产品，委托银行出售，投资者购买。房地产开发商获得项目资金后，项目开发销售后，支付银行托管费、信托公司服务费和投资人收益。这种模式称为银信合作。
从2013年开始，在当时“大资管”的口号下，从银行到证券公司，从信托到基金，无不加入推动中国影子银行体系尤其是银信渠道业务的扩张。2014年，影子银行大规模扩张形成的流动性过剩催生了“外包”业务的大规模扩张。到2018年，信托业资产管理规模已增长至24万亿，10年增长20倍。
在房地产金融圈，有几家信托公司在房地产领域非常进取，做了大量的业务。当然，他们也尝到了房地产的甜头，包括安信信托、四川信托、新华信托等多家非银行金融机构。
随着“房不炒”政策和房企融资“三条红线”的严格落实，房地产业已成为“不良资产”急剧增加的主要行业之一。
与房地产市场环境息息相关的信托业隐秘地雷被一一引爆。
加快“去渠道”信托风险暴露取得重大进展
2018年4月27日，资产管理新规发布。其核心目的是引导金融机构回归本源，如信托——受托，代客理财。监管政策是“去杠杆”、“去渠道”和“去嵌套”。方法是“去资本池运作”，打破僵化的交易所，发展新业务的核心是“净值管理”。
11月6日，央行《2020年中国金融稳定报告》对信托进行了专题研究。报告称，目前渠道业务大幅下降，但融资业务占比有所上升。截至2019年末，交易管理信托余额10.65万亿元，占比49.30%，减少2.6万亿元，减少< @9.06%；融资信托规模5.83万亿元，占比26.99%，增加1.49万亿元，增加7.85个百分点；投资信托规模5.12万亿元，与上年同期基本持平，占比23.71%银行有信托吗，比上年同期小幅上升1.21个百分点。交易管理信托规模明显缩水，“去渠道”工作取得重大进展。
信托行业风险暴露加速，存在外溢可能。对信托行业的强监管、严检查，使行业风险暴露更加充分。截至2019年末，信托资产风险率2.67%，较上年同期大幅上升1.69个百分点，其中：风险率信托公司承担风险管理职责的主动管理型信托资产3.04%，同比增长1.75个百分点，相关风险可能具有跨行业、跨市场、跨区域的传染性; 其他金融机构和其他委托人承担风险管理职责的交易管理信托资产风险率2.29%，同比增长 1.53 个百分点。随着“去渠道”和“去嵌套”的深入推进，信任渠道客户的风险将更加明显。
12月8日，2020中国信托业年会召开。中国银保监会副主席黄宏用这句话来形容信托行业是“钻空子、热衷投机、不自律……”
“比如，信托公司普遍理解委托人信任的重要性，但他们将委托人对自身的信任建立在明示或暗示的刚性支付上，而不是建立在自身的忠诚性格和专业水平上，将信任转为业务从直接融资到间接融资，从‘代融资’到‘自营理财’，从表外业务到表内业务。” 黄宏说道。
黄宏还表示，一些信托公司利用信托制度的灵活性，到处找漏洞，钻漏洞，千方百计便利金融机构的监管套利和限制区域的金融整合，产生了灵活性，这是信托的最大优势。信任系统。服务客户合法需求成为市场乱象的重要诱因。
二是规则不够。从机会主义发展到形成浓厚的行业氛围，再发展为不守规矩、不守纪律。各种越过监管红线、触犯法律的现象频频发生。
“比如，信托融资业务的降压是去年年底监管部门提出的要求，但今年上半年一些信托公司仍然快速发展，因此面临着极其严峻的考验。下半年降压任务重。” 黄宏说道。
黄宏还指出，行业近年来并未完全实现信托业大发展的使命要求，仍然没有改变“我是小人物”、“默默发财”的心态。 ”，服务实体经济。满足人民对美好生活的需要，口号多于行动，行之有效的措施不多，但扰乱宏观调控却是得心应手。
央行《2020年中国金融稳定报告》对信托进行了专题研究。报告称，目前渠道业务大幅下降，但融资业务占比有所上升。截至2019年末，交易管理信托余额10.65万亿元，占比49.30%，减少2.6万亿元，减少< @9.06%；融资信托规模5.83万亿元，占比26.99%，增加1.49万亿元，增加7.85个百分点；投资信托规模5.12万亿元，与上年同期基本持平，占比23.71%，比上年同期略有增加< @1. 21 个百分点。交易管理信托规模明显缩水，“去渠道”工作取得重大进展。
信托行业风险暴露加速，存在外溢可能。对信托行业的强监管、严检查，使行业风险暴露更加充分。截至2019年末，信托资产风险率2.67%，较上年同期大幅上升1.69个百分点，其中：风险率信托公司承担风险管理职责的主动管理型信托资产3.04%，同比增长1.75个百分点，相关风险可能具有跨行业、跨市场、跨区域的传染性; 其他金融机构和其他委托人承担风险管理职责的交易管理信托资产风险率2.29%，同比增长 1.53 个百分点。随着“去渠道”和“去嵌套”的深入推进，信任渠道客户的风险将更加明显。
资料来源：不良资产头条综合21世纪经济报道、《2020中国金融稳定报告》等。
