监管层进一步推进基础设施REITs试点，REITs市场再度升温。
调整一个月后，公募REITs二级市场近期再度升温。由于价格上涨过快，3月23日，两家公募基金管理人在盘前发布了停复牌公告和交易风险提示。有基金分析师表示，近期公募REITs在二级市场的价格反弹可能与监管机构进一步推动基础设施REITs试点有关。
记者从采访中获悉，不少公募基金对监管机构即将出台的扩容方案表现出积极态度。例如，红土创新基金认为，扩大募资和初期资产扩张，将提供更多优质的基础设施资产。资产证券化的可能性，逐步缓解目前二级市场基础设施REITs“供不应求”的局面。
3月23日，REITs公募规模再度扩大，华夏中交建高速公路封闭式基础设施证券投资基金正式获批，这是2022年REITs首次获批公募。
此外，国内公募基金REITs首份年报也已出炉，机构投资者仍占主导地位。
REITs市场升温，此前有2款产品因涨幅过大而停牌
富国基金公告，为保护基金份额持有人利益，富国资本水务REIT将于2022年3月23日开市起停牌1天，3月起复牌2022年2月24日，2022年3月22日，基金二级市场日涨幅达到4.68%，连续四个交易日累计涨幅达到15.61%。Wells Fargo Fund表示，Wells Fargo Capital Water REIT的主要目的是获得基础设施项目费用等稳定的现金流。随着交易价格大幅上涨，净现金流分配率和内部收益率（IRR）将大幅下降。早在3月21日，富国资本水务信托就暂停开市至10日：
由于连续三个交易日累计上涨13.19%，宏图盐田港REIT也已于3月23日停牌至10:30。
REITs市场近期活跃。截至3月23日收盘，11只公募REITs产品中，5只产品当日成交额超过3500万元，二级市场11只产品5日全部收盘，其中2只该产品5日累计涨幅超过10%。
然而，经过一周的上涨和停牌带来的降温，11只REITs中有9只在昨天下跌。
目前11只公募REITs总市值450亿元，平均市值40.92亿元，全市溢价率为32%。
据统计，公募REITs总指数的年化波动率高于大部分股市指数。
建信基金表示，公募REITs作为一种新型配置方式，兼具股权和债权属性。债务性质体现在每年稳定且高比例的分红上，权益性质体现在市场价格的变化上。
红地球创新基金认为，REITs产品的短期价格波动应从三个方面理性看待：
一、从产品流动性来看，目前公募REITs产品作为创新产品，市场存在一定的稀缺性，供需失衡可能导致公募REITs净值大幅波动市场上的产品。投资者在二级市场进行配置时需要进行充分的研究和判断。
二、从产品收益来源来看，公募REITs产品具有双重收益的特点，一方面是其长期可靠的增长红利收益，另一方面是二次收益的不断上涨市场价值。从长期资产配置来看，其内在价值具有稳定的特点，而二级市场价值具有一定的波动性。当投资目标与产品风险属性相匹配时，投资者需要理性看待自己的投资收益。
三、从产品标的资产运行情况看，REITs产品的标的资产属性（如产权、特许经营权等）、二级市场价格、现金分配率的差异会影响他们的价值。综合理性判断REITs产品情况。
也有基金分析师认为，公募REITs作为一种优质的投资产品，建议投资者长期关注，始终以标的资产质量和对未来现金流的合理预测作为投资公共房地产投资信托基金的衡量标准。
监管机构进一步推进基础设施REITs试点
有基金分析师表示，近期二级市场公募REITs价格出现反弹，可能与监管机构进一步推动基础设施REITs试点有关。
此前，证监会表示，推动基础设施REITs健康发展是“十四五”规划的重要部署。等具有重要意义。目前，11只公募REITs产品已上市，市场运行平稳，流动性和价格发现机制总体良好，符合试点预期。
目前，证监会正会同有关部委进一步推进基础设施REITs试点，完善体制机制当前基金市场行情分析，扩大试点范围。证监会表示，一方面正在研究制定扩大基础设施REITs的规则。
对于监管机构将发布公募REITs扩容规则的规定，红土创新基金认为，通过扩大募资规模，扩大初始资产规模，国内基础设施REITs的体量将不断扩大，这将提供可能更多优质基础设施资产的资产证券化。并逐步缓解目前二级市场基础设施REITs“供不应求”的局面。同时，进一步完善国内REITs市场体系建设，助力REITs市场高质量发展。
另一位基金人士表示，从海外经验来看，募资是REITs产品的核心特色，也是我国公募REITs健康、长远发展的重要助力。经过近两年的试点，已有11只公募REITs在我国上市。相关发行上市机制逐步成熟稳定，募集机制启动条件已具备。另外当前基金市场行情分析，目前挂牌项目存量较少，流通挂牌比例不高，容易造成二级市场价格波动。要通过募资为二级市场注入新的活力。
据记者采访，不少公募基金对扩容计划表现出积极态度。某公募基金表示，目前上市的公募REITs，尤其是产权项目，在其发起人或原持有人之下拥有丰富的可扩展资产。管理人将根据具体规则和资产扩容情况，逐步探索可扩容资产，启动扩容申报工作。
博时蛇口产区REITs的基金经理表示，招商蛇口产区拥有丰富的资产储备，包括在建、开业和成熟阶段的资产，并持续规划研究向蛇口产区REITs注入合适的成熟资产。招商蛇口也持续与博时合作，共同寻找合适的资产注入REITs，帮助REITs健康发展壮大。支持产业园区REITs通过市场化手段扩大平台管理规模。
3月23日，REITs再次扩大公开发行，华夏中交建高速公路封闭式基础设施证券投资基金正式获批。作为2022年获批的首只公募REITs，是业内首个国有高速公路REITs项目。也是由顶级基金公司华夏基金、顶级券商中信证券和基建巨头中国交通集团共同打造的重磅基础设施公募REITs项目。
首份公募REITs年报出炉，机构投资者成主流
2021年6月，首批公共基础设施REITs将在沪深两市上市。作为一种新的资产类别，对于投资者来说，还有很多谜团。
3月15日，博时蛇口产区REIT发布了2021年年报，因为该基金的基金合同将于2021年6月7日生效，年报报告期为2021年6月7日至2021年12月31日。
随着首份公开REIT年报的披露，REITs背后的神秘面也逐渐被揭开。
项目运行平稳。基金年报显示，截至2021年12月31日，基建项目公司入驻196家，年末出租率为88%。总体来看，四季度与三季度末相比没有明显波动，经营状况基本稳定。报告期内，累计实现收入7.691.42万元，年度累计预算完成率为95%。在基金层面实现的 EBITDA 与现金流预测相比，完成率为 101%。截至报告期末，基建项目时点开工率为88%，总体保持基本稳定；年末收租率为99%。
机构投资者占主导地位。根据博时蛇口产业园REIT年报持有人数量及持有人结构，基金机构投资者占比82.78%，个人投资者占比17. 22%。%。机构投资者类型较期初没有明显变化，但目前尚无社保年金、养老金等长期基金进入该市场的支持政策。
值得注意的是，2022年6月，REITs的公开发行将陆续取消。回应市场担心二级市场价格可能出现波动？博时基金表示，第一批项目战配占比较高，但战配的投资者分为不同类型，包括理财产品和机构自有基金。每种类型的基金都有不同的持有或交易需求。，基金管理人还将与做市商合作，以解禁后二级业绩为基础，维持基金二级市场价格的整体稳定。