今年以来上市房企发债融资动作频繁，截至目前发债规模逼近万亿。业内分析认为，依赖高负债激进拿地或并购扩张的房企正在累积风险。一方面，融资渠道或将收紧；另一方面当房价下调，绝大部分房企将面临空前的资金压力。
融资 房企举债规模近万亿
9月26日，荣盛房地产发展股份有限公司公告称，拟发行债券规模不超过人民币70亿元的公司债券，募集资金将用于偿还公司借款、调整公司债务结构；并拟用剩余部分资金补充公司营运资金，改善公司财务状况等。
据《经济参考报》记者统计，出于购置土地、偿还债务等资金需求，进入下半年后上市房企持续在资本市场发债融资。仅仅以公司债为例，9月份以来，先后有越秀地产、碧桂园、蓝光发展、莱蒙国际、中房地产、五洲国际等企业陆续公布了发债计划。
9月5日，碧桂园控股有限公司宣布，公司于9月2日完成全称为“碧桂园控股有限公司2016年非公开发行公司债券(第四期)”的发行，发行总额为人民币100亿元。第四期发行金额为人民币41.7亿元，票面利率为每年4.15%，年期为4年，碧桂园称，发行国内2016年第四期非公开发行债券的所得款项将用作集团若干现有债务再融资及一般营运资本用途。
9月9日，四川蓝光发展股份有限公司发布公告称，其计划发行2016年第一期公司债券，债券基础发行规模为人民币10亿元。拟将本次债券募集资金扣除发行费用后用于改善债务结构、偿还公司债务以及补充营运资金。
此外，中房地产、五洲国际等企业也有不同规模的发债动作，9月以来十几家房企发债规模超过500亿。这些企业表示，发行债券是为进一步改善公司债务结构、拓宽公司融资渠道、满足公司资金需求。
数据显示，2016年前8个月，房地产行业上市企业的债券发行量共990只，超过2015年全年总数。截至9月19日，发行规模已经突破9600亿元，为2015年同期的三倍以上。
9月26日，克而瑞研究中心发布的统计数据显示，今年上半年，万科、保利、招商蛇口、碧桂园等65家房企总的有息负债为36350亿元，相比2015年末的32467亿元，高出了12%。其中大部分的房企负债都有不同程度增长，仅14家房企有所下降。
克而瑞研究中心分析师房玲认为，总体来看，2016年上半年上市房企的债务及融资方面呈现以下几大特点：现金总量较2015年末显著提升；公司债发债潮引发房企负债总量上升，但长短期债务结构明显优化；净负债率总体水平“明降暗升”，但平均融资成本进一步下降。
压力 负债率居高不下
值得一提的是，碧桂园、蓝光发展、中房地产等企业公布的发债用途均包括了偿还旧债部分。事实上，借新偿旧是上市房企普遍采取的资本运作方式。
综合上半年财务数据，上市房企资产负债率依然处在阶段性高位。尤其是龙头房企的资产负债率普遍较高，例如嘉凯城资产负债率为93.55%，较上年84.64%提高8.91个百分点；此外，包括万科、华夏幸福、绿地控股等18家房企资产负债率达到80%以上。
同策咨询研究部总监张宏伟告诉《经济参考报》记者，对于上市房企来讲，融资之后首先是增加土地储备，为后续开发做长远打算。为了解上市房企的资金状况，该机构对159家房地产上市企业资金状况梳理分析。
从有息负债总量的排名来看，企业规模越大，有息负债也会相对越高。上半年的数据显示，恒大、绿地、万达有息负债位列前三。
易居房地产研究院的统计数据显示，上半年发债规模前五名的上市企业在土地市场均有不同程度的拿地动作。其中，上半年负债总额510.47亿元，资产负债率为85.60%的信达地产曾在一周时间内先后在杭州、上海竞得两宗高溢价率地块，耗资近200亿元。
“这些房企在今年上半年的债务融资规模较大，凸显较为积极的战略扩张态势。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《经济参考报》记者，当然对这类房企来说，需要警惕的是后期相应的偿债压力和市场风险。
预警 融资渠道或再次收紧
一位业内人士分析指出，依赖资金杠杆激进拿地、大举扩张的上市企业正在累积风险。一方面监管层正在逐渐释放收紧银根的信号，这意味着房地产企业普遍采取的“借新偿旧”模式将难以为继；另一方面，尽管当前全国范围的大中城市房价仍在上涨，但是一旦进入价格下行通道，将有八成左右的企业面临财务压力。
值得一提的是，证监会在7月末表示，不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。业内认为，这意味着监管层正在收紧房企的融资渠道。
不仅如此，近日有市场消息指出，未来监管部门将重点关注“房地产、市政建设、产能过剩”等行业公司债券发行情况。以房地产行业为例，将关注房地产企业三、四线城市项目的销售情况及去化情况、土地储备情况信息披露，募集资金用途和规模合理性核查。
其中，对于重点关注的三、四线城市房地产发债项目，已经有券商人士透露其公司不再受理。而一些评级较低的房企，特别是民营企业发行私募债也将暂缓。
广发证券分析师乐嘉栋表示，从整个上半年情况来看，货币流动性持续宽松，而整个市场缺乏可投的优质资产，地产行业成为吸收流动性的重要载体。“但进入下半年，成交端的逐步下滑，会抑制房企的开发投资，房企的融资活动或将逐步降温。”
乐嘉栋认为，未来房企面临的风险，一方面是资产端的资金抑制带来资金紧缩，另一方面则是当前货币环境下居民杠杆利用水平较高，未来若流动性充裕情况生变，开发商回款压力将加大。
对此，严跃进表示，监管部门重点关注房企发债问题，意味着房企发债政策趋紧或在所难免。他告诉记者，“从上半年A股上市房企公司债的发行来看，融资成本总体趋于上行。换而言之，发债的最好时机开始消失。这意味着对很多房企来说，在下半年获取低廉的债务融资或比较困难。尤其是近期部分评级机构下调了个别房企债券的信用等级，可能会使其他房企发债也面临压力。”
房玲也分析认为，未来虽然房企的整体融资环境向好，随着公开发行债务规模逐步逼近上限，房企若还有融资需求便不得不选择成本略高的非公开发行方式，因此房企后期的融资利好优势也可能进一步收窄。
