热点城市调控或产生需求外溢效应 三四线楼市仍在加杠杆

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【热点城市调控或产生需求外溢效应 三四线楼市仍在加杠杆】上海深圳因房价上涨过快而忙着调控的时候,一大批三四线城市却在为怎么去库存而着急。为激发购房需求,包括海口、沈阳、宁波等多个城市近期先后启动了去库存的一系列政策措施。上海深圳因房价上涨过快而忙着调控的时候,一大批三四线城市却在为怎么去库存而着急。为激发购房需求,包括海口、沈阳、宁波等多个城市近期先后启动了去库存的一系列政策措施。

分析人士认为,一线城市房地产的过热,和对投资需求的控制,可能会传导到北上广深周边的城市,以及部分具有发展潜力的三四线城市。而这些措施会起到一定的作用,也将与购房的需求有一定关系。

多地出招鼓励购房

3月31日海口出台政策,在海口工作并缴纳三年社保的大学生,在海口购房最高可获2万元的补贴。

相比海口的购房补贴政策,沈阳的新政策力度要大得多。沈阳市3月28日出台多达22条的楼市新政,新政策的核心,就是想尽办法鼓励购房。楼市新政中,沈阳市政府不但启用了税收优惠、提高公积金贷款额、财政补贴,还提出一系列鼓励毕业学生群体的购房政策。

据新的政策,在沈阳购买住房契税税率超过1%的部分,将由财政给予补贴。首次申请公积金贷款最低首付比例降至10%;购买二套房的首付比例降至20%。公积金的最高贷款额度,也提高为单方50万元、双方70万元、三方90万元。

为挖掘新需求,沈阳在新政中将目光瞄准了学生群体。沈阳提出将支持高校、中职在校生和毕业生购房,这部分群体购买新房的,不但给予200元平方米的奖励政策,还将给予契税的全额补贴。

宁波3月25日出台去库存政策的力度,并不比沈阳要小多少。

除了将二套房最低首付比例降至三成,宁波还把对商业办公用房购房补贴比例提高到80%,而购房按契税额度50%给予补贴的政策,也将延长至今年年底。

宁波虽然没有鼓励学生群体购房的措施,但却看到了农民工的潜在需求,并试图通过购房入户来鼓励购房。

按最新的政策,宁波在积极扩大住房公积金覆盖面的时候,还将结合本地实际出台适当的购房落户政策,以鼓励农民进城购房。在贷款政策方面,宁波将加快推进就业农民工建立缴纳住房公积金,建缴住房公积金的农民工,可以享受与宁波市民同等待遇的公积金贷款政策。

就为何出台鼓励购房政策,宁波市住建委党委副书记诸国平在当天的发布会上表示,这与宁波楼市去库存压力较大有关。

“宁波目前尚有9万套住宅待售,这些房源去化完至少需要16个月。因此政府出台了多项政策,支持老百姓购房。”诸国平说。

沈阳、宁波启动鼓励购房政策前不久,抚州、杭州等地,也先后出台了鼓励购房的去库存政策。

减杠杆,加杠杆

对于当前全国房地产市场的总体特征,业界人士认为城市分化的背后,城市间的调控也出现了分化:一线楼市在减杠杆,三四线仍在加杠杆。

一家投资公司高层向记者表示,二套房首付比便最低降到三成、降低公积金首付比例、提高公积金贷款额度等手段,其实都是加杠杆的作法。

“所谓场外配资及首付贷,所能起到的杠杆是很小的,首付贷与银行商业贷款、公积金贷款的杠杆,根本不在一个能量等级上。也正是因此,无论是商业贷还是公积金降首付的作法,都将对三四线城市去库存起到不小的作用,因为更多的人可以用比此前更少的首付资金进入买房的行列。”上述投资界人士说。

同策房产分析师认为,三四线城市政府对楼市加杠杆,也是不得以而为之。

高力国际咨询部一位人士表示,土地出让金是地方财务最主要的收入来源之一。房地产市场低迷,开发商没有投资意愿,受到影响的不仅是土地卖不出去、地方的财政收入下滑,也可能会加大地方偿还地方债的压力。

仲量联行研究部经理周志锋表示,一线城市房地产市场的火热,与三四线城市形成鲜明的反差。“这固然说明三四线城市的压力仍然非常大,但也让一些临近核心一二城市的地方看到了机会,想让更多的需求进入自己所在的城市。我们预计今年三四线城市仍将有去库存的政策陆续出台。”周志锋说。

其实需求的外溢已经有所显现。

深圳3月25日晚上发布新政后,距深圳不远的东莞楼市就出现上扬。位于东莞松山湖的一个项目26日推售约了1600套新房,而开盘当天吸引了近万人购房,除东莞本地的购房者,有相当一部分购房者来自深圳。

高和资本董事长苏鑫认为,一线城市的调控,可能会产生更多需求的外溢效应。

“一线房价的上涨是以刚需和改善需求为基础的,但这一波上涨中明显带进来不少投资甚至投机的需求。相当一部分资金在寻找出路。去年的股灾仍让不少投资心有余悸,一线楼市如果没有投资机会,这部分资金一定会在距一线城市辐射范围内的城市,或一些产业和经济发展有潜力的城市寻找机会。”苏鑫表示。